양도소득세 완벽 가이드 – 경매 투자자를 위한 계산법 & 절세 전략
양도소득세 계산 방법은 경매 투자 수익을 좌우합니다.
이 글에서는 양도차익 → 과세표준 → 세율의 계산 구조,
장기보유특별공제, 조정대상지역 중과, 양도세 계산기(자동 계산표) 활용까지
실전 예시로 쉽게 설명합니다.
먼저 취득세 완벽 가이드, 취득세 감면 조건, 경매 취득세 주의점 을 참고하세요.
1. 양도소득세 기본 구조
계산 흐름
① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
1-1. 취득가액·필요경비(증빙 필수)
- 취득가액: 낙찰가 + 인수금액(선순위보증금 등) + 취득 부대비용(취득세, 법무사 수수료 등)
- 필요경비: 중개보수, 리모델링/수리, 등기·감정·법무 비용 등 (증빙 없으면 불인정 위험)
1-2. 장기보유특별공제(장특공)
- 일반: 보유기간에 따라 연 2~4% 공제(최대 30%)
- 1세대 1주택(요건 충족): 보유·거주 기간에 따라 최대 80% 공제
2. 양도세 기본·중과 세율표
| 과세표준 구간 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% | 0 |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,540만 원 |
중과 안내 : 조정대상지역 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과세율이 적용될 수 있습니다. (연도별 한시 완화는 최신 고시 확인 권장)
3. 실전 계산 예시
3-1. 일반세율
- 매입(취득가액): 300,000,000원
- 매도(양도가액): 400,000,000원
- 보유: 3년 → 장특공 6%
- 필요경비: 5,000,000원
| 양도차익 | 400,000,000 − 300,000,000 − 5,000,000 = 95,000,000 |
| 장특공 | 95,000,000 × 6% = 5,700,000 |
| 과세표준 | 95,000,000 − 5,700,000 = 89,300,000 |
| 산출세액 | 89,300,000 × 24% − 5,220,000 ≒ 16,240,000원 |
3-2. 중과세율(조정대상지역 3주택)
- 매입: 500,000,000원 / 매도: 650,000,000원
- 보유: 2년 → 장특공 없음
- 필요경비: 10,000,000원
| 양도차익 | 650,000,000 − 500,000,000 − 10,000,000 = 140,000,000 |
| 과세표준 | 140,000,000 |
| 산출세율 | 기본 35% + 중과 30%p = 65% |
| 산출세액 | 140,000,000 × 65% = 91,000,000원 |
3-3. 비과세(1세대 1주택, 2년 이상 보유·거주)
- 매입: 300,000,000원 / 매도: 500,000,000원
- 비과세 요건 충족 → 양도세 0원
3-4. 세 가지 예시 비교표
| 구분 | 양도차익 | 장특공 | 과세표준 | 적용세율 | 산출세액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 일반세율 | 95,000,000 | 5,700,000 | 89,300,000 | 24% (누진공제) | 16,240,000 |
| 중과세율 | 140,000,000 | 0 | 140,000,000 | 65% | 91,000,000 |
| 비과세 | 200,000,000 | — | — | — | 0 |
※ 모든 예시는 이해를 돕기 위한 가상 수치입니다. 실제 세액은 주택 수·지역·보유기간·소득구간·공제 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 경매 투자 시 체크포인트
- 보유기간 기준: 등기 접수일 기준. 명도 지연으로 등기가 늦어지면 보유기간이 달라질 수 있음
- 주택 수 산정: 오피스텔·분양권 등 포함 여부 확인(연도별 규정 상이 가능)
- 조정대상지역: 양도 직전까지 지역 지정 변동 여부 재확인
- 필요경비 증빙: 영수증/계약서/세금계산서 보관. 증빙 없으면 경비 불인정 위험
5. 절세 전략 3가지
- 보유 기간 조정: 2년 이상 보유로 비과세 또는 장특공 확대
- 주택 수 줄이기: 불필요한 주택 선(先) 처분 → 중과 회피
- 매도 시기 조율: 조정대상지역 해제·한시 완화 시점 체크 후 양도
6. 자동 계산표(양도세 계산기) 활용
엑셀·구글시트에 아래 입력값을 넣고 식을 설정하면, 숫자만 바꿔도 자동으로 세액이 계산됩니다.
- 입력: 양도가액, 취득가액(낙찰가+인수금액+취득부대비용), 필요경비, 보유기간, 주택 수, 지역(조정 여부)
- 핵심식:
과세표준 = (양도가액 − 취득가액 − 필요경비) − 장특공 - 세율: 과세표준 구간별 기본세율·누진공제, 중과 시 가산 % 적용
TIP : 표를 드래그해 복사하면 엑셀에서 칸 단위로 깔끔하게 붙습니다. 모바일은 좌우 스와이프(가로 스크롤)로 표 확인.
7. 마무리
양도소득세는 팔 때만 계산하는 세금이 아닙니다.
취득 단계부터 양도 시나리오를 함께 설계하면 자금 공백과 세금 리스크를 줄일 수 있습니다.
더 알아보기: 경매 초보를 위한 세금 기초, 보유세(재산세·종부세) 완전 정리, 절세 전략과 사례 분석.
※ 실제 신고 전 최신 법령·지자체 안내 및 전문가 상담을 권장합니다.