양도세 중과 유예, 지금 팔아야 할까?

다주택자 양도소득세 중과 유예는 매도 타이밍을 바꾸는 강력한 변수다.

“언제까지 유예인지”, “누가 대상인지”, “끝나면 세금이 얼마나 달라지는지”

정확히 알면 의사결정이 쉬워진다.

핵심 한 줄
「’22.5.10. ∼ ’26.5.9.까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율 적용」
출처: 국세청 양도소득세 중과 제도 안내

1) 양도세 중과 vs 중과 유예, 먼저 개념부터

중과: 조정대상지역 다주택자에게 기본세율 + 가산 20%p/30%p 적용, 장기보유특별공제 배제
중과 유예: 한시 기간 동안 가산을 적용하지 않고 기본세율로 과세

2) 현재 유예 기간과 적용 대상(요약)

양도세 중과 유예 요약 (국세청 안내 기준)
항목	내용	근거
유예 기간	2022.05.10 ~ 2026.05.09	국세청 안내
적용 요건	보유기간 2년 이상 주택을 해당 기간 내 양도
과세 방식	위 요건 충족 시 기본세율 적용 (중과 가산 미적용)

※ 세부 예외 및 특례는 해당 연도 소득세법·시행령·예규, 보도자료로 재확인 권장.

3) 유예 종료 전·후, 세액 차이는 어느 정도일까?

사례 A｜조정대상지역 2주택

양도차익: 200,000,000원
보유기간: 2년 이상

유예 기간 내/후 세액 비교(2주택, 개념 예시)
구분	적용세율	산출 방식(개념)
유예 기간 내 양도	기본세율 (누진공제 반영)	과세표준 × 기본세율 − 누진공제
유예 종료 후 양도	기본세율 + 20%p (중과)	과세표준 × (기본세율+20%p) − 누진공제

사례 B｜조정대상지역 3주택 이상

양도차익: 300,000,000원
보유기간: 2년 이상

유예 기간 내/후 세액 비교(3주택 이상, 개념 예시)
구분	적용세율	산출 방식(개념)
유예 기간 내 양도	기본세율 (누진공제 반영)	과세표준 × 기본세율 − 누진공제
유예 종료 후 양도	기본세율 + 30%p (중과)	과세표준 × (기본세율+30%p) − 누진공제

※ 실제 세액은 과세표준·누진공제·장기보유특별공제(중과 시 배제)·기타 공제에 따라 달라진다.

4) 언제 팔지? 의사결정 체크리스트

보유 2년 이상을 충족했는가? (충족 시 ’26.05.09까지 기본세율)
유예 기간 내 매도 vs 종료 후 매도 세액 차이 시뮬레이션
보유세(재산세·종부세)와의 합산 부담 비교
주택 수 조정(매도·증여·지분정리·법인) 필요 여부
거래비용(중개보수·수리·대출이자)까지 총현금흐름 관점으로 비교

5) 자주 받는 질문(FAQ)

Q1. 2년 미만 보유 주택도 유예 대상인가?

아니다. 인용 기준은 보유기간 2년 이상 주택을 유예 기간 내 양도할 때 기본세율 적용이다.

Q2. 법인 보유 주택도 같은가?

법인은 별도 규정과 중과 기준이 적용될 수 있다. 개별 사례는 세무전문가 상담 권장.

Q3. 장기보유특별공제는 어떻게 되나?

중과가 적용될 땐 장특공이 배제되지만, 유예 기간 내 기본세율 적용이라면 일반 장특공 요건을 검토할 수 있다.

6) 공식 확인 경로

7) 결론

기준은 명확하다. ’22.5.10 ~ ’26.5.9 사이에 보유 2년 이상 주택을 양도하면 기본세율이다. 종료일이 다가올수록 매도 타이밍의 민감도는 커진다. 숫자는 매번 바뀌지만 원칙은 같다. 자산 구조·보유세·양도차익을 한 장표에 올려놓고, 유예가 줄 수 있는 세액 절감 효과를 확실히 비교하자.

※ 본 글은 학습용 요약이다. 실제 신고·납부 전에는 해당 연도 법령·예규·고시와 국세청 안내를 반드시 확인하자.