경매 권리분석 실전 가이드 – 등기부등본부터 배당표까지

경매에서 중요한 것은 “얼마나 싸게 쓰느냐”가 아니라 권리분석을 제대로 하느냐다. 권리분석을 소홀히 하면 선순위 임차인 보증금 인수, 예상치 못한 권리 부담으로 싸게 낙찰받고도 손해를 볼 수 있다. 아래에 초보자도 따라 할 수 있도록 절차와 방법을 단계별로 정리했다.

1) 권리분석의 핵심 개념

핵심 키워드 3가지: 말소기준권리, 인수되는 권리, 소멸되는 권리.

권리 유형 요약(말소·인수·소멸)
구분	의미	사례
말소기준권리	경매 개시 시 소멸 기준이 되는 담보물권	근저당권, 저당권, 가압류(담보성)
인수되는 권리	경매로 소멸하지 않아 낙찰자가 부담	선순위 임차인 보증금(대항력 갖춘 경우)
소멸되는 권리	말소기준권리 이후 설정된 권리	후순위 가압류, 후순위 근저당 등

핵심 : 무엇이 넘어오고(인수) 무엇이 사라지는지(소멸)를 구분해야 안전하다.

2) 권리분석 단계별 방법

① 등기부등본 확인

표제부 : 위치·구조·면적
갑구 : 소유권 변동, 가압류·가처분 등
을구 : 담보권(근저당·저당·전세권 등)

말소기준권리 찾기 : 을구의 가장 이른 시점 담보물권(예: 2018년 근저당)이 기준이면, 이후(2019~) 붙은 권리는 원칙적으로 소멸. 기준보다 앞선 권리는 인수 위험.

주의 : 등기부만 보면 안심하기 쉽다. 등기 없는 권리(대항력 임차인 등)도 존재한다.

② 현황조사서·임대차관계조사서 확인

현황조사서 : 실제 점유자·점유 형태
임대차관계조사서 : 보증금·전입일·확정일자

대항력 임차인 : 전입신고 + 실제 거주 + 확정일자 ⇒ 대항력 인정 시 보증금 인수 가능.
우선변제권 : 요건 충족 시 배당에서 우선 배당.

포인트 : “누가 살고 있는지”를 정확히 파악해야 인수 위험을 줄일 수 있다.

③ 매각물건명세서 확인

법원이 제공하는 최종 가이드 문서
인수되는 권리가 빨간 글씨 등으로 표기

주의 : 100% 완벽하진 않다(조사 누락, 배당요구 미신청 등). 다른 서류와 교차 확인 필수.

④ 배당표 작성 예측

낙찰 전부터 대략적 배당을 시뮬레이션해야 한다.

순서 : 말소기준권리 이전 권리자 → 이후 권리자 → 임차인 → 기타 채권자
계산 : 배당가능액 = 매각대금 − (선순위 채권 + 경매비용)

핵심 : 배당 후에도 선순위 임차인 보증금이 남으면, 그 잔액은 낙찰자 인수.

3) 권리분석 시 주의할 함정

미등기 임차인 : 등기엔 없지만 전입·거주로 대항력 발생 가능
배당요구 종기 : 종기 미요구 시 배당 못 받고 낙찰자에게 보증금 청구 가능
법정지상권 : 토지·건물 소유 분리 시 성립 가능, 철거 불가·사용 의무
유치권 : 공사대금 이유의 점유 주장. 허위 빈발 → 증빙·현장 확인 필수

체크 : 함정은 등기부 밖에서 튀어나온다. 현장 확인과 서류 교차검증이 방패다.

4) 권리분석 체크리스트

입찰 전 필수 점검 항목
항목	확인 내용	체크
등기부등본	말소기준권리 식별(을구 담보물권 기준)	□
현황·임대차	점유자 파악, 대항력·우선변제권 확인	□
매각물건명세서	인수사항(빨간 표기) 반영	□
배당 시뮬레이션	선순위 채권·경매비용 차감 후 잔액 계산	□
특수 권리	미등기 임차인·법정지상권·유치권 점검	□

권리분석은 낙찰가보다 훨씬 중요하다. 실수하면 싸게 낙찰받고도 보증금 인수 등으로 손실이 난다.

등기부 → 말소기준권리 찾기
현황조사서 → 점유자·임차인 확인
매각물건명세서 → 인수 권리 체크
배당 시뮬레이션 → 총비용 예측

원칙
절차를 훈련하면 권리분석은 더 이상 두렵지 않다. 실전 등기부·배당표로 반복 연습하자.

※ 실제 입찰 전 최신 판례·예규 및 전문가 자문을 권장합니다.