부동산 보유세 총정리 – 재산세·종부세 기준·계산법·절세 전략

재산세와 종합부동산세, 뭐가 어떻게 다를까?

경매든 일반 매매든, 부동산을 내 명의로 갖게 되면 매년 빠짐없이 만나는 세금이 있다. 바로 재산세와 종합부동산세(종부세)다. 둘 다 “보유”에 매기는 세금이지만 성격·부과 기준·세율이 확연히 다르다.

처음엔 헷갈리지만, 차이만 잡아두면 세금 계획이 훨씬 간단해진다.

 

재산세 종부세 보유세 총 정리

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1) 재산세 – 모든 소유자가 내는 기본 보유세

재산세는 지방세다.

거주하는 지자체(시·군·구)가 부과하며, 주택·토지·건물 등 대부분의 부동산 소유자가 납부한다.

주택 재산세는 보통 매년 7월과 9월에 2회 분납 고지된다.

계산 구조
재산세 = 과세표준 × 세율
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (주택 기준 통상 60%)
세율(주택) = 0.1% ~ 0.4% (과세표준 구간별 차등)

• 계산 예시(주택)

재산세 계산 예시(공시가격 3억 주택)

항목	계산식	금액
공시가격	입력값	300,000,000
과세표준	3억 × 60%	180,000,000
재산세	1억8천만 × 0.1%	180,000원

※ 공정시장가액비율·세율 구조는 해마다 변동될 수 있으니 지자체 고지서 기준을 확인.

2) 종합부동산세 – 일정 기준을 넘는 고가·다주택자 대상

종부세는 국세다.

국가가 부과하고 국세청이 징수한다.

모든 소유자가 대상은 아니고, 일정 공시가격 기준을 넘는 경우에만 부과된다.

종합부동산세(주택) 과세 기준 요약

구분	과세 기준(공시가격 합계)	비고
1주택자	12억 초과	공시가격 합계 기준
2주택 이상(조정대상지역)	6억 초과	합산 과세, 중과 가능
2주택 이상(비조정지역)	12억 초과	합산 과세

세율은 보유 주택 수·공시가격 구간에 따라 약 0.6% ~ 6%까지 차등 적용된다.

간단히 말해 종부세는 고가 주택·다주택자에게 매겨지는 추가 보유세에 가깝다.

※ 한시적 완화나 공제 변동이 있을 수 있으니 해당 연도 국세청 공고 확인 권장.

3) 재산세 vs 종부세 한눈 비교

재산세 · 종합부동산세 비교표

구분	재산세	종합부동산세
부과 주체	지방자치단체(시·군·구)	국가(국세청)
부과 대상	모든 부동산 소유자	고가 주택·다주택자
부과 시기	매년 7·9월(2회 분납)	매년 12월
과세 기준	공시가격 × 공정시장가액비율	전국 주택 공시가격 합산
세율 범위	약 0.1% ~ 0.4%(주택)	약 0.6% ~ 6%
절세 포인트	공시가격 이의신청, 분할 소유 등	주택 수 조정, 합산가액 관리, 법인전환 등

 

4) 절세 전략 – 경매 투자자는 특히 주의

경매로 주택을 여러 채 확보하면 의도치 않게 종부세 대상이 될 수 있다.

특히 조정대상지역 다주택은 재산세·종부세 모두에서 불리할 수 있으니

매수 전 시뮬레이션이 필수다.

절세 체크포인트 3가지
① 취득 전 세금 시뮬레이션 – 낙찰 전, 합산 공시가격을 미리 계산
② 주택 수 관리 – 매각·증여·분할 등으로 다주택 규제 회피 전략 수립
③ 공시가격 이의신청 – 시세 대비 과다 산정 시 기한 내 이의신청

5) 두 세금은 연결되어 있다

“종부세 대상이 아니니 재산세만 보면 된다”는 생각은 반쯤만 맞다.

재산세 과세표준의 바탕이 되는 공시가격은 종부세에서도 핵심 지표로 쓰인다.

결국 공시가격 관리가 두 세금 모두에서 중요한 전략 포인트다.

6) 실전 예시 – 경매로 추가 취득한 뒤 세금 변화

가정: 서울(조정지역) 공시가격 8억 아파트 1채 보유 중, 인천 5억 아파트를 경매로 추가 취득.

보유세 영향 예시(단순화된 가정)

항목	내용
재산세	각 지자체에서 개별 부과(합산 부담 약 120~150만 원 수준 가정)
종부세	조정대상지역 2주택 상태, 합산 공시가격 13억 → 종부세 과세 대상
총평	매년 수백만 원 추가 보유세 부담 가능 → 취득 전 시뮬레이션 필수

※ 이해를 돕기 위한 예시다. 실제 세액은 공정시장가액비율·세율·공제·지역·주택 수 등에 따라 달라진다.

 

재산세는 ‘기본 보유세’, 종부세는 ‘추가 보유세’로 이해하면 쉽다.

물건을 한 채 더 늘릴수록 두 세금의 영향은 기하급수적으로 커진다.

취득 전 시뮬레이션과 주택 수 관리는 선택이 아니라 필수다.

아는 만큼 덜 내고, 계획하는 만큼 지킬 수 있다.

 

※ 본 글은 학습용 요약이다. 실제 신고·납부 전에는 해당 연도 고지·법령·지자체/국세청 안내를 반드시 확인하자.