경매 투자 수익률 계산법｜세금·이자·관리비까지 반영한 실질 순이익 산출 가이드

경매 투자 수익률 계산법 – 세금·이자·관리비까지 반영한 순이익 산출

경매 초보는 종종 낙찰가 ↔ 매각가만 보고 수익률을 계산한다. 하지만 현실은 다르다. 취득세·양도세·중개보수·대출이자·관리비·수리비가 빠져나간다. 겉으로 보이는 표면 수익률과 실제 손에 쥐는 실질 수익률은 완전히 다르다. 결국 성패는 실질 수익률에서 갈린다.

 

경매 투자 수익률 계산법

 

1) 수익률 계산의 기본 개념

표면 수익률 vs 실질 수익률

구분	정의	계산식	핵심 포인트
표면 수익률	차익만 반영	(매각가 - 낙찰가) ÷ 낙찰가 × 100	비용·세금을 미반영
실질 수익률	모든 비용·세금 반영	(매각가 - 낙찰가 - 비용 - 세금) ÷ 투입 자기자본 × 100	현금흐름 기준 의사결정에 적합

왜 실질 수익률인가?
실제로 내 통장에서 나간 돈과 들어오는 돈을 기준으로 판단해야 자금 공백과 리스크를 줄일 수 있다.

2) 경매 투자에서 발생하는 비용 항목

• 취득세·등기 비용: 물건·주택 수·지역에 따라 상이. 주택 기준 대략 3~4%± 범위(법무사 수수료 포함).
• 대출 이자·금융비용: 보유기간 동안 매월 발생. 경매는 레버리지 비중이 높아 체감 비용 큼.
• 관리비·체납 공과금: 관리비·전기·가스·수도 체납분은 낙찰자 승계 가능.
• 수리·리모델링: 공실·노후도에 따라 수백~수천만 원. 단순 도배/장판부터 구조 변경까지.
• 중개보수: 매각 시 발생. 주택 최대 0.9% 수준, 상가는 더 높을 수 있음.
• 세금: 개인 양도소득세 또는 사업자 사업소득세(종합소득세), 부가세(상가·대형평형 등 과세).

체크
부가가치세는 초보가 가장 많이 놓치는 항목. 상가·오피스텔·대형 평형·사업용 토지는 과세 가능성을 먼저 확인.

3) 실전 계산 예시

사례 A｜아파트 경매 – 개인 명의

입력 값

항목	값
낙찰가	300,000,000원
매각가	380,000,000원
차익	80,000,000원

비용 구조(가정값)

항목	금액	비고
취득·등기	12,000,000	약 4%
대출 이자	10,000,000	2억 대출, 연 5%, 1년
관리비·체납	3,000,000	승계
수리비	5,000,000	경미한 수리
중개보수	3,400,000	0.9% 가정
양도세	20,000,000	간단 계산(변동 가능)
총 비용	53,400,000

결과

항목	계산	값
순이익	차익 − 총 비용	26,600,000
투입 자기자본	낙찰가 − 대출	100,000,000
실질 수익률	순이익 ÷ 자기자본 × 100	26.0%

표면 수익률은 80,000,000 ÷ 300,000,000 ≒ 26.6%처럼 보여도, 모든 비용을 빼면 절반 이하로 줄 수 있다.

사례 B｜상가 경매 – 매매사업자

입력 값

항목	값
낙찰가	500,000,000원
매각가	600,000,000원
차익	100,000,000원

비용 구조(가정값)

항목	금액	비고
취득·등기	20,000,000	약 4%
대출 이자	18,000,000	3억, 연 6%, 1년
관리비·체납	5,000,000	승계
수리비	15,000,000	부분 리모델링
중개보수	5,400,000	0.9% 가정
부가세	납부 후 환급	매입세액 환급, 매각 시 과세
사업소득세	25,000,000	구간 가정
총 비용	68,400,000

결과

항목	계산	값
순이익	차익 − 총 비용	31,600,000
투입 자기자본	낙찰가 − 대출	200,000,000
실질 수익률	순이익 ÷ 자기자본 × 100	15.8%

상가는 차익이 커 보여도 부가세·공실·관리비 변수로 실질 수익률이 낮게 나올 수 있다.

4) 초보자가 흔히 하는 실수

• 세금 누락: “양도세 빼면 남는 게 없다”는 말을 뒤늦게 깨닫는다.
• 보유비용 과소평가: 이자·관리비·체납·공실을 빼먹으면 수익률이 왜곡된다.
• 부가세 착시: 환급을 최종 이익으로 착각. 매각 시 다시 부가세가 붙을 수 있다.

5) 의사결정 체크리스트

투자 전 확인 포인트

질문	확인
모든 비용을 반영했는가?	취득·이자·관리·수리·중개·세금
보유 기간이 길어지면?	이자·관리비 증가분 반영
투입 자기자본 대비 수익률은?	실질 수익률 기준
부가세 과세·면세 확인?	공고문/감정서 검토
세무·법적 리스크?	불확실 시 전문가 상담

6) 결론

경매는 “낙찰가 ↔ 매각가” 차익만으로 판단하면 실패한다. 취득세·양도세·부가세·이자·관리비를 모두 뺀 뒤 계산해야 진짜 수익이 나온다. 표면 25%가 실제로는 10~15%로 내려갈 수 있다.

실전 팁
엑셀에 모든 비용·세금·자기자본 입력칸을 만들어 두고, 보유기간·금리·수리비를 바꿔가며 시뮬레이션하자.
숫자가 답을 말해준다.

 

※ 본 글은 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 세액·비용은 물건·지역·보유기간·정책에 따라 달라질 수 있다.