유치권 분쟁 해부: 경매 투자자가 꼭 알아야 할 허위 vs 진짜 판별법

경매 유치권 분쟁 완벽 해부 – 허위 vs 진짜 구별법과 대응 전략

경매 투자에서 낙찰 후 가장 골치 아픈 분쟁 중 하나가 유치권이다. 유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업자나 도급업자가 건물을 점유하며 “돈을 줄 때까지 나가지 않겠다”라고 주장할 수 있는 권리다. 문제는 실제 공사가 없거나 이미 대금을 받았음에도 허위로 유치권을 주장하는 사례가 적지 않다는 점. 허위 유치권은 매각 지연·소송 비용·자금 묶임을 초래한다. 낙찰 전후로 진짜와 허위를 구별하는 눈이 필요하다.

 

 

 

1) 유치권의 기본 개념

정의 : 민법 제320조 – 타인의 물건을 점유하는 자가, 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 반환을 거절할 수 있는 권리

• 점유: 해당 부동산을 실제로 점유 중일 것
• 채권 발생: 그 부동산 자체와 직접 관련된 채권(공사비·수리비 등)
• 변제기 도래: 아직 대금을 받지 못한 상태

※ 건물과 무관한 대여금 등은 유치권 대상이 아니다. 실점유와 직접성 요건이 핵심.

2) 허위 유치권이 많은 이유

• 담합: 채무자·시공업자가 짜고 허위 주장
• 지인 동원: “공사비 못 받았다”는 허위 진술
• 증빙 부재: 계약서·세금계산서 없이 구두계약만 주장
• 오해: “점유만 하면 된다”는 착각 ↔ 실제 판례는 엄격
• 압박 수단: 낙찰자에게 협상금(사실상의 명도비)을 요구

주의
“점유 = 유치권”이 아니다. 직접성·점유·증빙이 모여야 법원 인정 가능성이 생긴다.

3) 허위 vs 진짜 구별법

유치권 구별 핵심 체크포인트

구분	진짜 유치권	허위 유치권
공사계약서	존재, 견적·세금계산서 발급	부재, 구두계약만 주장
공사 흔적	현장에 공사/수리 흔적 명확	흔적 없음·사진도 부정확
채권 내용	건물 자체와 직접 관련(수리·신축)	대여금 등 건물 외 채권
점유 상태	자재·장비·인부 등 실점유	형식적 점유 주장(열쇠만 보관 등)
법원 인정	상대적으로 높음	대체로 낮음

핵심 : 서류(계약·세금계산서·거래내역)와 현장 흔적 확인만으로도 상당 부분 구별 가능.

4) 실전 사례

사례 A – 허위 유치권
F씨는 공장 낙찰 후 시공업체의 공사비 1억 유치권 주장에 직면. 현장 공사 흔적·세금계산서 모두 부재. 소송으로 허위 판정받았지만 매각이 1년 지연, 그 사이 이자 1,500만 원 추가.

사례 B – 진짜 유치권
G씨의 상가 리모델링은 실제 시공·세금계산서·계약서가 완비. 법원은 유치권 인정. 낙찰자는 공사대금 일부를 변제해야 인도 가능.

5) 대응 전략

① 낙찰 전 사전 점검

• 현장 방문 → 공사 흔적 직접 확인(자재·타일·도장·배선 등)
• 법원 현황조사서에서 유치권 신고 여부 체크

② 증빙 확인

• 공사계약서·세금계산서·거래내역 요청
• 제출 불가 시 허위 가능성↑ → 협상·지급 보류

③ 법적 대응

• 허위 의심 : 유치권 부존재 확인 소송 제기 검토
• 진짜 유치권 : 협상 또는 변제 후 인도

④ 시간·자금 관리

• 소송 장기화 대비 이자·보유세 버퍼 확보
• 매각 타이밍 지연에 따른 현금흐름 계획 수립

6) 체크리스트

유치권 단계별 점검표

단계	점검 내용
입찰 전	현황조사서 확인, 현장 공사 흔적 실사
낙찰 직후	시공업자 주장 증빙(계약·세금계산서) 요청
협상	증빙 없는 경우 단호히 거부, 지급 유보
소송	허위 시 부존재 확인 소송 준비
자금 계획	장기 지연 대비 보유 비용 버퍼 확보

 

유치권은 피할 수 없는 리스크지만, 진짜/허위 구별만 해도 대부분 초기에 차단할 수 있다.

• 증빙 없는 유치권 = 허위 가능성 높음
• 건물과 직접 관련 없는 채권 = 무효
• 소송 가능성 대비 자금 버퍼는 필수

원칙
“서류와 현장 흔적이 없으면 허위, 있으면 협상 또는 변제” 이 기준으로 접근하면 불필요한 손실을 막고 안정적인 투자를 이어갈 수 있다.