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경매 권리분석 완벽 가이드 | 등기부등본·임차인·배당표 체크리스트 경매 권리분석 실전 가이드 – 등기부등본부터 배당표까지 경매에서 중요한 것은 “얼마나 싸게 쓰느냐”가 아니라 권리분석을 제대로 하느냐다. 권리분석을 소홀히 하면 선순위 임차인 보증금 인수, 예상치 못한 권리 부담으로 싸게 낙찰받고도 손해를 볼 수 있다. 아래에 초보자도 따라 할 수 있도록 절차와 방법을 단계별로 정리했다. 1) 권리분석의 핵심 개념핵심 키워드 3가지: 말소기준권리, 인수되는 권리, 소멸되는 권리.권리 유형 요약(말소·인수·소멸)구분의미사례말소기준권리경매 개시 시 소멸 기준이 되는 담보물권근저당권, 저당권, 가압류(담보성)인수되는 권리경매로 소멸하지 않아 낙찰자가 부담선순위 임차인 보증금(대항력 갖춘 경우)소멸되는 권리말소기준권리 이후 설정된 권리후순위 가압류, 후순위 근저당 등핵심 .. 2025. 8. 31.
부동산 경매 낙찰 후 절차 총정리｜취득세·명도·양도세 체크리스트 경매 낙찰 후 체크리스트 – 소유권 이전부터 세금 신고까지 경매는 낙찰이 끝이 아니라 그 이후가 시작이다. 소유권 이전, 세금 신고, 명도, 보유 관리까지 절차를 놓치면 가산세·분쟁·자금 압박으로 이어질 수 있다. 아래 체크리스트로 낙찰 후 전 과정을 단계별로 정리했다. 1) 소유권 이전 절차매각대금 납부: 법원 지정 기한 내 전액 납부. 지연 시 낙찰 취소 & 보증금 몰수.등기 이전: 대금 납부 후 법원이 소유권이전등기 진행(통상 법무사 대행).등기부 확인: 완료 후 등기부등본 열람 → 명의·말소사항 최종 확인.체크포인트 : 근저당·가압류 등 말소기입이 모두 처리됐는지 확인.2) 세금 처리취득세 신고·납부: 낙찰일로부터 60일 이내 신고·납부. 지연 시 가산세.부가가치세 여부: 주택은 대체로 면세이나.. 2025. 8. 28.
유치권 분쟁 해부: 경매 투자자가 꼭 알아야 할 허위 vs 진짜 판별법 경매 유치권 분쟁 완벽 해부 – 허위 vs 진짜 구별법과 대응 전략경매 투자에서 낙찰 후 가장 골치 아픈 분쟁 중 하나가 유치권이다. 유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업자나 도급업자가 건물을 점유하며 “돈을 줄 때까지 나가지 않겠다”라고 주장할 수 있는 권리다. 문제는 실제 공사가 없거나 이미 대금을 받았음에도 허위로 유치권을 주장하는 사례가 적지 않다는 점. 허위 유치권은 매각 지연·소송 비용·자금 묶임을 초래한다. 낙찰 전후로 진짜와 허위를 구별하는 눈이 필요하다. 1) 유치권의 기본 개념정의 : 민법 제320조 – 타인의 물건을 점유하는 자가, 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 반환을 거절할 수 있는 권리점유: 해당 부동산을 실제로 점유 중일 것채권 발생: 그 부동산 자체와 직접 .. 2025. 8. 27.
경매 초보 투자자의 흔한 실수와 실패 원인, 안전하게 피하는 법 경매 투자 실패 사례 – 초보자들이 가장 많이 놓치는 5가지 함정경매는 흔히 “싸게 사서 크게 남기는 투자”로 알려져 있지만, 낙찰 = 성공은 아니다. 실패는 대부분 몰라서, 혹은 대충 확인해서 발생한다. 세금, 명도, 유치권, 임차인 보증금, 불법 건축물…… 초보자가 자주 빠지는 5가지 함정을 실제 사례와 함께 정리했다. 함정 ① 세금 폭탄 (양도세·부가세·보유세)부가세: 대형 평형 주택(국민주택 규모 초과)·상가·오피스텔·사업용 토지는 과세 가능. 개인은 환급 불가.양도세: 단기 매각·다주택·조정대상지역은 중과 위험.보유세: 매각 지연 시 재산세·종부세 부담 누적.사례 A전용 115㎡ 아파트를 낙찰한 A씨. 차익 1억 예상 → 대형 평형 과세로 부가세 6천만 원 추가 납부. 환급도 못 하고 양도세까.. 2025. 8. 26.
경매 명도 완벽 가이드 – 협의금부터 강제집행까지 한눈에 경매 명도 A to Z – 협의금·인도명령·강제집행까지 완벽 정리경매 투자에서 가장 큰 착각은 “낙찰을 받으면 끝”이라는 생각입니다. 실제로는 소유권 이전보다 더 중요한 관문, 바로 명도가 있습니다. 점유자가 버티면 대출이자·관리비·재산세 부담이 눈덩이처럼 불어납니다. 이 글은 낙찰 후 발생하는 명도 분쟁의 전 과정과 대응 전략을 단계별로 정리했습니다. 1) 명도의 기본 개념명도는 쉽게 말해 “내 집을 내 손에 가져오는 과정”입니다. 법적 소유권을 취득해도 기존 점유자가 버티면 실제 사용은 불가능합니다.대상: 임차인, 소유자 본인, 무상 거주 친척, 불법 점유자 등법적 근거: 민사집행법상 인도명령 제도핵심 포인트: “법적으로 소유”하는 순간과 “실제로 쓸 수 있는” 순간은 다를 수 있음2) 명도 과정 .. 2025. 8. 25.
경매 낙찰 후 자주 발생하는 법적 분쟁과 대응 전략 경매 낙찰 후 자주 발생하는 법적 분쟁과 대응 전략“낙찰만 받으면 투자 성공”이라고 생각하기 쉽지만, 실제 현장에서는 낙찰 이후 법적 분쟁이 투자 성패를 갈라놓는다. 명도 지연, 임차인 보증금 문제, 허위 유치권, 건축물 하자 등으로 인해 예상 수익이 한순간에 사라질 수 있다. 따라서 경매 투자자는 주요 분쟁 유형과 대응 전략을 반드시 숙지해야 한다. 1) 명도 분쟁가장 흔한 분쟁은 명도다. 낙찰자는 소유권을 취득하지만, 기존 점유자가 자발적으로 나가는 경우는 드물다.임차인이 계약 만료 후에도 거주를 이어가는 경우무상거주자·불법 점유자가 버티는 경우명도 지연으로 대출이자·관리비 부담이 늘어나는 경우대응 전략법원 인도명령 신청 → 강제집행 가능협의금(명도비) 일부 지급 → 시간 단축 효과점유자의 신분 확.. 2025. 8. 21.
경매 투자 수익률 계산법｜세금·이자·관리비까지 반영한 실질 순이익 산출 가이드 경매 투자 수익률 계산법 – 세금·이자·관리비까지 반영한 순이익 산출경매 초보는 종종 낙찰가 ↔ 매각가만 보고 수익률을 계산한다. 하지만 현실은 다르다. 취득세·양도세·중개보수·대출이자·관리비·수리비가 빠져나간다. 겉으로 보이는 표면 수익률과 실제 손에 쥐는 실질 수익률은 완전히 다르다. 결국 성패는 실질 수익률에서 갈린다. 1) 수익률 계산의 기본 개념표면 수익률 vs 실질 수익률구분정의계산식핵심 포인트표면 수익률차익만 반영(매각가 - 낙찰가) ÷ 낙찰가 × 100비용·세금을 미반영실질 수익률모든 비용·세금 반영(매각가 - 낙찰가 - 비용 - 세금) ÷ 투입 자기자본 × 100현금흐름 기준 의사결정에 적합왜 실질 수익률인가?실제로 내 통장에서 나간 돈과 들어오는 돈을 기준으로 판단해야 자금 공백과 리.. 2025. 8. 20.
경매 투자 부가가치세 완벽 가이드｜대형 평형·상가 투자 시 필수 체크 경매 투자와 부가가치세, 대형 평형·상가 투자 시 반드시 알아야 할 포인트경매에서 흔히 취득세·양도세만 챙기지만, 실제로는 부가가치세(부가세)가 수익을 좌우한다. 특히 대형 평형 아파트·상가·오피스텔·토지는 과세/면세 구분을 놓치면 그대로 ‘세금 폭탄’이 된다. 핵심은 단 하나. “내가 낙찰하는 물건이 과세 대상인지, 면세 대상인지”를 입찰 전 정확히 판단하는 것이다. 1) 부가가치세 기본 개념부가가치세는 재화·용역 거래에 부과되는 10% 간접세다. 부동산도 종류·용도·규모에 따라 과세/면세가 갈린다.부동산 유형별 부가세 과세/면세 기준(개요)유형과세 여부요건/비고주택(국민주택 규모 이내)면세전용 85㎡ 이하(지방 100㎡ 이하)대형 평형 주택과세국민주택 규모 초과 시 과세 대상상가·오피스텔(비주거)과세.. 2025. 8. 19.
개인 양도세 vs 매매사업자 사업소득세 │ 경매 투자자를 위한 세금 비교 개인 양도세 vs 매매사업자 사업소득세, 계산 구조와 절세 전략부동산 경매로 이익을 실현하는 순간, 세금 체계가 갈린다. 개인은 양도소득세, 매매사업자는 사업소득세(종합소득세)를 적용받는다. 같은 차익이라도 공제·세율 구조가 달라 세후 수익이 크게 달라진다. 초보자도 따라올 수 있도록 계산 절차와 예시를 단계별로 정리했다. 1) 개인 vs 매매사업자: 과세 구조 한눈에양도소득세(개인) vs 사업소득세(매매사업자)구분개인(양도소득)매매사업자(사업소득)과세대상자산 양도차익부동산매매업의 수익핵심 혜택1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제폭넓은 필요경비 인정(수리비·이자·중개·광고 등)중과다주택·조정대상지역 중과 가능중과 개념 대신 종합과세(다른 소득과 합산)세율 체계기본세율(6~45%) + 중과 가산종합소.. 2025. 8. 19.
매매사업자 등록, 이득일까 함정일까? | 경매 투자자를 위한 리스크 분석 경매 투자자를 위한 매매사업자 심층 가이드경매 투자가 반복되면 개인 명의 거래는 세법상 사업소득으로 전환될 수 있다. 이는 취득세·양도세 체계뿐 아니라 부가세·세무조사·현금흐름 관리까지 영향을 준다. 절세 전략으로 활용될 수도 있지만, 세금 폭탄 리스크로 돌아올 수도 있는 매매사업자를 객관적으로 정리했다. 1) 매매사업자의 개념매매사업자는 부동산을 반복적·계속적으로 거래하여 이익을 얻는 자를 뜻한다.소득세법 제19조에 따라 이익은 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류된다.등록 절차: 세무서에서 사업자등록 → 업종 ‘부동산매매업’ 선택적용 법령: 소득세법, 부가가치세법판단 기준: 단순 건수보다 거래의 반복성과 영리 목적 여부중요“몇 건 안 했으니 개인”이라는 생각은 위험하다.과세당국은 거래 패턴과 의도를 종.. 2025. 8. 18.
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