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경매 낙찰 후 자주 발생하는 법적 분쟁과 대응 전략 경매 낙찰 후 자주 발생하는 법적 분쟁과 대응 전략“낙찰만 받으면 투자 성공”이라고 생각하기 쉽지만, 실제 현장에서는 낙찰 이후 법적 분쟁이 투자 성패를 갈라놓는다. 명도 지연, 임차인 보증금 문제, 허위 유치권, 건축물 하자 등으로 인해 예상 수익이 한순간에 사라질 수 있다. 따라서 경매 투자자는 주요 분쟁 유형과 대응 전략을 반드시 숙지해야 한다. 1) 명도 분쟁가장 흔한 분쟁은 명도다. 낙찰자는 소유권을 취득하지만, 기존 점유자가 자발적으로 나가는 경우는 드물다.임차인이 계약 만료 후에도 거주를 이어가는 경우무상거주자·불법 점유자가 버티는 경우명도 지연으로 대출이자·관리비 부담이 늘어나는 경우대응 전략법원 인도명령 신청 → 강제집행 가능협의금(명도비) 일부 지급 → 시간 단축 효과점유자의 신분 확.. 2025. 8. 21.
경매 투자 수익률 계산법｜세금·이자·관리비까지 반영한 실질 순이익 산출 가이드 경매 투자 수익률 계산법 – 세금·이자·관리비까지 반영한 순이익 산출경매 초보는 종종 낙찰가 ↔ 매각가만 보고 수익률을 계산한다. 하지만 현실은 다르다. 취득세·양도세·중개보수·대출이자·관리비·수리비가 빠져나간다. 겉으로 보이는 표면 수익률과 실제 손에 쥐는 실질 수익률은 완전히 다르다. 결국 성패는 실질 수익률에서 갈린다. 1) 수익률 계산의 기본 개념표면 수익률 vs 실질 수익률구분정의계산식핵심 포인트표면 수익률차익만 반영(매각가 - 낙찰가) ÷ 낙찰가 × 100비용·세금을 미반영실질 수익률모든 비용·세금 반영(매각가 - 낙찰가 - 비용 - 세금) ÷ 투입 자기자본 × 100현금흐름 기준 의사결정에 적합왜 실질 수익률인가?실제로 내 통장에서 나간 돈과 들어오는 돈을 기준으로 판단해야 자금 공백과 리.. 2025. 8. 20.
경매 투자 부가가치세 완벽 가이드｜대형 평형·상가 투자 시 필수 체크 경매 투자와 부가가치세, 대형 평형·상가 투자 시 반드시 알아야 할 포인트경매에서 흔히 취득세·양도세만 챙기지만, 실제로는 부가가치세(부가세)가 수익을 좌우한다. 특히 대형 평형 아파트·상가·오피스텔·토지는 과세/면세 구분을 놓치면 그대로 ‘세금 폭탄’이 된다. 핵심은 단 하나. “내가 낙찰하는 물건이 과세 대상인지, 면세 대상인지”를 입찰 전 정확히 판단하는 것이다. 1) 부가가치세 기본 개념부가가치세는 재화·용역 거래에 부과되는 10% 간접세다. 부동산도 종류·용도·규모에 따라 과세/면세가 갈린다.부동산 유형별 부가세 과세/면세 기준(개요)유형과세 여부요건/비고주택(국민주택 규모 이내)면세전용 85㎡ 이하(지방 100㎡ 이하)대형 평형 주택과세국민주택 규모 초과 시 과세 대상상가·오피스텔(비주거)과세.. 2025. 8. 19.
개인 양도세 vs 매매사업자 사업소득세 │ 경매 투자자를 위한 세금 비교 개인 양도세 vs 매매사업자 사업소득세, 계산 구조와 절세 전략부동산 경매로 이익을 실현하는 순간, 세금 체계가 갈린다. 개인은 양도소득세, 매매사업자는 사업소득세(종합소득세)를 적용받는다. 같은 차익이라도 공제·세율 구조가 달라 세후 수익이 크게 달라진다. 초보자도 따라올 수 있도록 계산 절차와 예시를 단계별로 정리했다. 1) 개인 vs 매매사업자: 과세 구조 한눈에양도소득세(개인) vs 사업소득세(매매사업자)구분개인(양도소득)매매사업자(사업소득)과세대상자산 양도차익부동산매매업의 수익핵심 혜택1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제폭넓은 필요경비 인정(수리비·이자·중개·광고 등)중과다주택·조정대상지역 중과 가능중과 개념 대신 종합과세(다른 소득과 합산)세율 체계기본세율(6~45%) + 중과 가산종합소.. 2025. 8. 19.
매매사업자 등록, 이득일까 함정일까? | 경매 투자자를 위한 리스크 분석 경매 투자자를 위한 매매사업자 심층 가이드경매 투자가 반복되면 개인 명의 거래는 세법상 사업소득으로 전환될 수 있다. 이는 취득세·양도세 체계뿐 아니라 부가세·세무조사·현금흐름 관리까지 영향을 준다. 절세 전략으로 활용될 수도 있지만, 세금 폭탄 리스크로 돌아올 수도 있는 매매사업자를 객관적으로 정리했다. 1) 매매사업자의 개념매매사업자는 부동산을 반복적·계속적으로 거래하여 이익을 얻는 자를 뜻한다.소득세법 제19조에 따라 이익은 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류된다.등록 절차: 세무서에서 사업자등록 → 업종 ‘부동산매매업’ 선택적용 법령: 소득세법, 부가가치세법판단 기준: 단순 건수보다 거래의 반복성과 영리 목적 여부중요“몇 건 안 했으니 개인”이라는 생각은 위험하다.과세당국은 거래 패턴과 의도를 종.. 2025. 8. 18.
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